Ich vertrete meine Mandanten in sämtlichen wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten. Zu meinen Aufgabengebieten gehört die Beratung und Prüfung von Kaufverträgen, sowie die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Auch die Durchsetzung der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Beratung von Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften in allen rechtlichen sowie auch praktischen Angelegenheiten des Wohnungseigentumsrechts ist bei Kanzlei Kasburg in kompetenter Hand. Gern berate und vertrete ich Sie in allen für Wohnungseigentümergemeinschaften typischerweise auftretenden Problemfällen wie z.B.:

• die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
• Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sonder-/Teileigentum
• Umfang des Sondernutzungsrechts
• Mehrheitsbeschlüssen oder Vereinbarungen
• Teilungserklärung und Teilungsvertrag
• Bei der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan
• Zu Fragen von Wohngeld, Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage
• Zu Beschlüssen der Gemeinschaft

Das Wohnungseigentumsrecht ist eine dauerhafte Vertragsbeziehung und potenziell von vielfältigen Konflikten geprägt. Widerstreitende Nutzungsrechte, fehlerhafte Eigentümerbeschlüsse oder falsche Wohngeldabrechnungen führen häufig zu Streit zwischen den Wohnungseigentümern.

Dank langjähriger Erfahrung mit der von mir geführten Immobilienverwaltung GmbH – Kasburg ist die Lösung dieser Rechtsstreitigkeiten zu Ihrer Zufriedenheit nicht nur dank meiner rechtlichen Kompetenz, sondern auch dank meiner praktischen Erfahrungen umsetzbar. Als Verwalter kennen meine Mitarbeiterinnen und ich die Probleme einer Eigentümergemeinschaft sowie der Verwaltungen. Ich bin durch unsere umfassenden rechtlichen Kenntnisse sowie praktischen Erfahrungen in der Lage, interessengerechte und zukunftsorientierte Lösungen für Sie zu erarbeiten. Ich vermittle sowohl gegenüber der Verwaltung als auch gegenüber den weiteren Miteigentümern.

Hilfreiche Grundbegriffe

Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung innerhalb eines Gebäudes (Mehrfamilienwohnhaus, Reihenhaus etc.). Es handelt sich um sogenanntes Sondereigentum an einem Grundstück. Dafür wird das Eigentum an dem Grundstück durch die Anzahl der Wohnungen geteilt (Teilungserklärung), jeder Wohnungseigentümer erhält dann einen entsprechenden Miteigentumsanteil am betreffenden Grundstück. Dieser Miteigentumsanteil wird in einem separaten Grundbuch – dem Wohnungsgrundbuch – geführt und ist rechtlich unabhängig von den anderen. Dieser eigene Anteil kann ohne Auswirkungen auf die anderen Anteile veräußert, belastet oder auch zwangsversteigert werden. Das Wohnungseigentum besteht damit zwingend aus:

• einem Anteil am Gemeinschaftseigentum in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen, bei großen Wohnanlagen auch in 1/10000, Miteigentumsanteil (MEA) genannt, und
• dem Sondereigentum, also der zugeschriebenen Wohnung – oder –
• einem Teileigentum an Räumen (z.B. Gewerberaum, Lager), die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind.

Ein Miteigentumsanteil kann auch verbunden werden mit einem

• Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück

Normiert ist dies im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), dieses Gesetz trifft Regelungen über die Begründung und Verwaltung von Wohnungseigentum; so etwa über die Teilungserklärung, die Einberufung einer Eigentümerversammlung, die Bildung einer Instandhaltungsrücklage etc…

Die Teilungserklärung ist üblicherweise notariell beglaubigt und enthält eine Beschreibung der einzelnen Wohnungen sowie Pläne des gesamten Gebäudes. In der Regel entspricht der Miteigentumsanteil des Eigentums der anteiligen Wohnungsfläche. Abweichungen können sich in der Praxis etwa durch nachträgliche Ausbauten ergeben. Die Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen oder zum Teileigentum.

Zur Teilungserklärung gehört auch eine Gemeinschaftsordnung. Diese regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander (Innenverhältnis). So regelt sie zum Beispiel Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen, Regelungen für Stimmrecht und Vertretungsvollmachten bei den Eigentümerversammlungen, Vollmachten für den Verwalter oder Regeln für die Auflösung der Gemeinschaft.

Die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung sind beim Grundbuchamt hinterlegt und können nur durch eine Vereinbarung geändert werden.

Unterschieden wird in Sondereigentum, Teileigentum, Miteigentum (Gemeinschaftseigentum) und Sondernutzungsrecht.

Die eigentliche Wohnung (also die dem Wohnzweck dienenden Räume) einschließlich der Nebenräume gilt als Sondereigentum (vgl. § 5 Wohnungseigentumsgesetz). Das Sondereigentum erhält ein eigenes Grundbuchblatt und ist als solches in der Teilungserklärung beschrieben sowie im Grundrissplan eingezeichnet. Jedem Sondereigentumsanteil wird ein Miteigentumsanteil zugeordnet. Das ist vor allem für die Kostentragung der Gemeinschaftskosten relevant. Das sogenannte Teileigentum entspricht dem Sondereigentum, betrifft aber nicht die Wohnzwecken dienenden Räume. Es sind z. B. Lagerschuppen, Läden und Gewerberäume (vgl. § 1 Abs. 3 WEG). Auch Teileigentum erhält ein Grundbuchblatt und einen Miteigentumsanteil.

Gemeinsam genutzte Gebäudeteile zählen zum Gemeinschaftseigentum. Hierunter fallen Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle¸ (z.B. Fenster, Dach, etc.), die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, tragende Wohnungstrennwände etc. (vgl. § 1 Abs. 5 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft – also die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen angesparte Instandhaltungsrücklage. Für die Organisation von Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sowie zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzmittel wird im Regelfall ein Verwalter auf jeweils bis zu fünf Jahre Amtszeit von der Wohnungseigentümerversammlung gewählt.

Gemeinschaftliche Flächen können durch definierte Sondernutzungsrechte einem Sonder- oder Teileigentum zugeordnet werden. Üblicherweise geschieht das bei PKW-Stellplätzen und Gartenflächen. Der Berechtigte kann dann über die Fläche bzw. den Raum verfügen – unter Ausschluss der übrigen Eigentümer. Der entsprechend Berechtigte trägt die Bewirtschaftungskosten. Größere Instandhaltungen sind Sache der Gemeinschaft.

Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die sich selbst über eine regelmäßig einberufene Wohnungseigentümerversammlung verwaltet. Sie benennt durch Mehrheitsbeschluss einen Hausverwalter. Der Verwalter errechnet Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen und erstellt die anfallenden Jahresabrechnungen. Darüber hinaus führt er die Eigentümerversammlung und ist für laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den gefassten Eigentümerbeschlüssen verantwortlich.

Ein Verwaltungsbeirat wird aus den beteiligten Wohnungseigentümern gewählt. Er ist für die Prüfung von Belegen und Abrechnungen und die Zeichnung von Protokollen zuständig.

Die Eigentümerversammlung

Rolle der Wohnungseigentümerversammlung

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gemäß § 18 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern; diese werden vertreten durch den Verwalter. Gem. § 19 WEG gilt weiter folgendes:

(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.

(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere

1. die Aufstellung einer Hausordnung,
2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,
5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1 sowie
6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Die Wohnungseigentümer fassen notwendige Beschlüsse in einer vom Verwalter einzuberufenden Wohnungseigentümerversammlung, § 23 I WEG.

Zur Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung

Üblicherweise bereitet der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft die Eigentümerversammlung vor und führt diese durch (§ 24 WEG). Die Eigentümerversammlung hat mindestens einmal im Jahr stattzufinden (§ 24 I WEG). Wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird (§ 24 II WEG), hat der Verwalter eine Versammlung einzuberufen.

Damit ein gefasster Beschluss Gültigkeit erlangt, ist es erforderlich, dass der Gegenstand bereits in der Einladung bezeichnet ist (§ 23 II WEG). Die Tagesordnung der regelmäßig durchzuführenden sogenannten ordentlichen Eigentümerversammlung enthält üblicherweise folgende Punkte: Genehmigung der Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne, Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen und die Entlastung des Verwalters.

Den Vorsitz der Versammlung führt in der Regel der Verwalter (§ 24 V WEG). Ein genauer Ablauf der Versammlung ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht geregelt. Er definiert sich nach der Vereinbarung z.B. in der Teilungserklärung oder einer Geschäftsordnung oder nach allgemeinen Gesichtspunkten des Gesellschafts- und Vereinsrechts.

Gemäß § 24 VI WEG ist ein Versammlungsprotokoll („Niederschrift über die in der Versammlung getroffenen Beschlüsse“) zu führen und vom Verwalter und mindestens einem Wohnungseigentümer zu unterschreiben. Der Verwalter führt über die gefassten Beschlüsse eine sogenannte Beschlusssammlung ( § 24 Abs. 7 WEG). Diese Beschlusssammlung enthält nur den Wortlaut der in der Eigentümerversammlung verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, den genauen Wortlaut der schriftlichen Beschlüsse mit Datum der Verkündung, die Urteilsformeln der eventuell gefallenen gerichtlichen Entscheidungen bei einem Rechtsstreit nach §§ 43, 44 WEG mit der Angabe von Datum, Gericht und den beteiligten Parteien.

Beschlüsse in der Eigentümerversammlung und ihre Anfechtung

Sämtliche formellen Erfordernisse einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung ergeben sich aus den §§ 23 – 25 WEG und aus ergänzenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer.

Hierzu zählt die ordnungsgemäße Einberufung der Versammlung und Protokollierung des Beschlusses. Wenn die formellen Voraussetzungen einer Beschlussfassung fehlen, liegen so genannte Nicht- bzw. Scheinbeschlüsse vor. Fehlt der Versammlung die Beschlusskompetenz, sind die Beschlüsse nichtig. Inhaltlich (materiell) müssen die Beschlüsse den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, so dürfen sie also nicht in sich widersprüchlich, völlig unbestimmt oder generell undurchführbar sein. Beispiele für Nicht- oder Scheinbeschlüsse:

eine nicht einberufene Eigentümerversammlung (es sei denn, alle Wohnungseigentümer sind anwesend)

• Beschlussverkündung ohne vorherige Abstimmung
• Abstimmung ohne Feststellung des Beschlussergebnisses
• Fehlen einer vereinbarten Wirksamkeitsvoraussetzung für Beschlüsse der Eigentümerversammlung
• fehlende Allstimmigkeit im Falle der Abstimmung ohne Eigentümerversammlung gemäß § 23 III WEG

Falls ein Beschluss zwar mangelhaft aber nicht automatisch nichtig ist, sollte man ihn zur Vermeidung seiner Bestandsgültigkeit innerhalb Monatsfrist anfechten (Anfechtungsklage, §§ 23 IV, 45 WEG). Das Gericht kann auf Antrag einen Beschluss für ungültig erklären (§ 44 I WEG). Antragsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer sind auch dann antragsberechtigt, wenn sie das Eigentum erst nach der Beschlussfassung erworben haben. Als Eigentümer sind sie auch dann anfechtungsberechtigt, wenn sie dem Beschluss in der Versammlung selbst zugestimmt haben.

Die Anfechtung ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

Gemeinschaftliche Lasten

Nach § 16 II WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die gemeinschaftlichen Lasten (Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs) anteilig zu tragen. Die Eigentümer sind zur Vorschussleistung in Form des so genannten Wohngeldes verpflichtet. Zu diesem Zweck erstellt der Verwalter einen Wirtschaftsplan, der die erforderlichen Vorschüsse ausweist (§ 28 II WEG). Rückständige Vorschüsse sind auch dann zu leisten, wenn in der Zwischenzeit die Jahresabrechnung beschlossen oder die Wohnung verkauft wurde.

Nach Ablauf des Kalenderjahres obliegt es dem Verwalter, eine Jahresabrechnung aufzustellen, die von der Gemeinschaft genehmigt werden muss § 28 II-IV WEG. Dazu bilanziert der Verwalter die Einnahmen und Ausgaben im abgelaufenen Kalenderjahr unter Berücksichtigung einer etwaigen Instandhaltungsrücklage und erstellt für die einzelnen Wohnungseigentümer individuelle Abrechnungen in Relation ihrer Miteigentumsanteile (MEA). Überdies ist ein Vermögensbericht zu erstellen.

Mögliche Abwehransprüche

Abwehransprüche können z. B. gegen bauliche Veränderungen geltend gemacht werden. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (s.o.) bedürfen generell der Zustimmung der Eigentümer. Gem. § 20 WEG gilt folgendes:

(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die

1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
3. dem Einbruchsschutz,
4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und
5. der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.

Bauliche Veränderungen am Sondereigentum sind nur dann zustimmungspflichtig, wenn sie nachteilige Wirkungen auf den baulichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums nach sich ziehen (das gilt auch für optische Beeinträchtigungen).

Die Sondernutzungsrechte

Einzelnen Eigentümern können Sondernutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Gemeint ist das dauernde, alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums, z. B. dem Schwimmbad oder einem PKW-Stellplatz.